Novità mutui: una soluzione per la donazione?

Intermediari ed immobili, il problema della donazione.

Per gli “addetti ai lavori” quante volte, nel momento in cui si allestisce una domanda di mutuo e si arriva all’esame della provenienza dell’immobile, ci si ferma perché un atto precedente è una donazione? O, in ogni caso, si limita di molto la possibilità di ottenere l’operazione come si vorrebbe?

In poche parole, se il beneficiario di una donazione in cui risulta un immobile decide di vendere tale immobile, può verificarsi il caso che un erede legittimo avanzi pretese sull’asse ereditario, qualora ritenga di essere stato privato di una parte delle sue spettanze. Tale pretesa può arrivare e richiedere la restituzione del bene immobile donato e poi venduto, che rimarrebbe libero da vincoli e privilegi, oppure una corresponsione di denaro.
I termini di prescrizione per l’azione di riduzione sono di 10 anni dal decesso del donante e di 20 anni dalla donazione se il donante è in vita.
Fin qui la norma, con le ovvie conseguenze sulla tranquillità e sicurezza degli acquirenti e sulla “mutuabilità” degli immobili oggetto di donazione.
Tra gli escamotages utilizzati per ovviare ai problemi ci sono la rinuncia a qualsiasi pretesa da parte degli eredi (salvo che risultino altri eredi non noti al momento della vendita), l’analisi della situazione della famiglia e testamentaria per verificare la possibile insoddisfazione di qualche erede (anche qui con tutte le riserve del caso). Mai comunque risolutivi.

Esiste ora la possibilità di sottoscrivere una polizza assicurativa che va a proteggere il patrimonio (in questo caso il valore dell’immobile) nel caso in cui un acquirente di un immobile che è stato oggetto di donazione subisca la c.d. azione di “riduzione” (art. 552 e segg. c.c. ed in particolare 561 e 563).
Questo tipo di assicurazione ha lo scopo di tenere indenne il beneficiario, l’acquirente o la banca mutuante dal danno economico che potrebbe nascere dall’azione di riduzione.
I costi della copertura (una tantum) sono variabili in relazione al valore dell’immobile, alla situazione ereditaria ed al momento di sottoscrizione della polizza: in linea di massima si parte da ca. 800 euro per salire a 2.780 euro per un valore di copertura di 750.000 euro.
Tale costo dovrebbe risultare inferiore a quanto comporterebbe una “sistemazione” di pari efficacia come una rinuncia alla donazione o altre procedure simili.

A cura di Fabio Meloni